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Algunos aspectos olvidados de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Confieso que tuve varias dudas a la hora de decantarme por algún tema sobre el que escribir un artículo, teniendo en cuenta que siempre hay algún tema de actualidad que tiene, o puede tener, relación con cualquier aspecto jurídico que merezca la pena analizar. Lo cierto es que últimamente he tenido varias consultas relacionadas con arrendamientos, y quiero tratar algunos puntos de la Ley. Los arrendamientos están a la orden del día, y quizás por eso lo vemos como algo trivial o manido. Puede ser, pero no es menos cierto que aclarar bien los aspectos de un arrendamiento y entender lo que dice la ley evita muchos problemas.

¿Qué cuatro aspectos obviamos de la Ley de Arrendamientos Urbanos?

1. FIANZA, ¿ME LA PUEDO QUEDAR?
Mucho ojo a este tema. Normalmente estamos acostumbrados a que el arrendador se quede con la fianza, y nos la devuelva al finalizar el contrato. ¿Os suenan las cámaras de la propiedad urbana? Por ejemplo, la Ley 9/2010, de 30 de agosto, del derecho a la vivienda de la Comunidad de Castilla y León regula la obligatoriedad por parte de los arrendadores y subarrendadores de depositar a disposición de la Administración de la Comunidad el importe de las citadas fianzas. En definitiva, la regulación del depósito de las fianzas depende de la legislación autonómica, pero en la mayoría de ellas existe una regulación similar a ésta. El arrendador o subarrendador debe depositar esa fianza en el órgano competente de la Comunidad, que suelen ser estas cámaras de la propiedad urbana. Que sea algo que no suele hacerse, no significa que esté bien.

2. ¿DEBO INSCRIBIR EL ALQUILER EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD?
Una duda común que suele surgir es, ¿si compro una finca con un alquiler vigente debo respetarlo? La última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos otorga un peso fundamental a si el alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad para los inmuebles destinados a vivienda. Por eso dice el artículo 14 de la LAU que el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca. O lo que es lo mismo, si el alquiler no está inscrito en el Registro, no tienes porqué soportarlo. Y a la inversa, si te interesa mucho blindar tu contrato de alquiler, inscríbelo en el Registro por si las moscas. Depende en qué posición estemos nos interesará inscribirlo o no.

3. ¿Y QUÉ PASA SI SE PRODUCE UNA VENTA DEL INMUEBLE SI ES PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA? ¿DEBO TAMBIÉN SOPORTAR EL CONTRATO DE ALQUILER QUE TENGA?
Para los casos de un local comercial, por ejemplo, que tenga un uso distinto de vivienda, la regla general es que el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador. Si el arrendador que vende tiene firmado un contrato de arrendamiento en vigor, el nuevo adquirente debería respetarlo, con la única excepción que como tercer adquiriente de buena fe no tuviera consciencia de ese arrendamiento. Pero son casos más excepcionales. Así que ante un asesoramiento cotidiano que pudiera tener un cliente al respecto, yo le aconsejaría que respetara ese alquiler.

4. CUIDADO CON LAS INDEMNIZACIONES AL ARRENDATARIO
En los casos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, hay un aspecto que suele pasar desapercibido, y es el derecho a indemnizar al inquilino en algunos supuestos. La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se trata de una protección extra del legislador al inquilino por una actividad comercial continuada, así pues, puede interesar negociar en el contrato una renuncia a este tipo de indemnizaciones, dependiendo de nuevo qué nos interesa más.

Bien, simplemente quería reflexionar sobre los aspectos que bajo mi experiencia son más desconocidos de los arrendamientos, tanto de uso de vivienda como de uso distinto de ella. Por eso siempre conviene revisar con un experto los contratos (no sólo fiarnos de los modelos que circulan por ahí), y transmitirle al abogado cuál es nuestra posición e intereses, para evitar problemas en el futuro.

Firma Artículo_Paul Sarmiento

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